Gコミ254 2017年01月号

新年明けましておめでとうございます

渋谷区代々木公園内に「認定こども園」の建設が始まります。先日その地鎮祭が行われ弊社から５名が参加しました。

このこども園は渋谷区の待機児童数が昨年より25％増えたのを受け、区内の保育定員を拡大するためのもので、本来は都市公園法により開発する事が出来ない公園内に、国家戦略特区という規制緩和を利用して建設するものです。

渋谷区は２０１６年度の待機児童数が３１５人で、東京都内の区市町村の中で４番目に多い区です。

区では増加する待機児童を減らすための保育施設建設地の確保が難しいことから、特区を利用し公園内に整備する方法がとられました。ちなみに大和工務店の本拠地江戸川区の待機児童数は３９７人、都内で２番目に多いのですが、未就学児童数自体が都内で２番目に多い事から待機児童の割合は渋谷区ほど多くはありません。

数も割合も圧倒的に多いのは世田谷区で１１９８人。保育施設の整備は進んでいるが追いつかない状況だそうです。

代々木公園のこども園は国際的に幼児教育・保育を研究して行くセンターを併設し、東京大学と共に園の実践を通して、保育の質について共同研究を行っていく施設になります。昨年度に新たな制度として「子ども子育て支援新制度」が施行され大きく保育制度が見直され、今後の保育施設の運営やありかたが大きく変わっていく時期にあると言われています。

ここはそれを先導する保育施設となるようです。建物の設計は弊社がお付き合いさせていただいているブルースタジオで、公園環境との調和と、国際的な関わりも考え、ＣＧのような日本建築風の計画となります。「まちのこども園　代々木公園」という名前で、園のホームページでもお知らせ等がアップされていますのでご参照下さい。完成がとても楽しみです。

このこども園は木造建築です。前号で書いた木造建築の環境に対する大きなメリットを活かすために、公共建築から木造化が行われています。それにともなって大きな建物に対応するための構法の開発や法律の整備が行われ、民間でも木造を取り入れる建物がどんどん増えて来ています。これらの施工は木を扱う事にたけている工務店の仕事となるので、今後の受け入れ体制を整えるために私達工務店は施工体制や木材の供給体制を強化していかなければなりません。

工務店の仕事として新たな木造建築の建設を担う事も大切ですが、一方で家まもりとして、また住宅のストックの価値向上のために、維持管理や生活の変化や長寿命化のためのリフォームも重要な位置付けになっています。

「住宅ストック維持・向上促進事業」という、住宅の市場整備を行うための研究やモデルづくりの事業が行われています。この目的をわかりやすく言うと、２０〜２５年で資産価値が無くなってしまう日本の木造住宅を、維持管理やリフォームを行った分売却時の値段に反映し資産価値が上がり、焼却年数を伸ばす仕組みを作り、住宅を長く使う事に対してメリットを作ろうというものです。

なぜ日本の住宅はリフォームを行っても築年数で資産価値が無くなってしまうかと言うことを前号でちらっと書きましたが、日本の風習を利用した国の経済活性化の思惑によるもので、高度成長期時代だから通用した仕組みで現在には通用しません。だから国は１８０度住宅政策を変えたのですが、もともとあった日本の悪い仕組みはそう簡単には変わらず、土地を担保に融資を受けるので購入した家の価値が無くなってからもずっとローンを払い続けるといった矛盾が当然のように起こっています。年数が経った住宅を再評価して住宅の価値付けを行う制度が日本には無かったことから、２５年経った家には銀行は全くお金を出してくれません。

しかし、今までの仕組みの矛盾から最近住宅の購入の選択肢が中古側に傾いてきている傾向があります。国が壊して建て替えを勧めていた理由の一つに、消費税と固定資産税の二重取りがあって、これが新築住宅の購入時にのみ起こる事から、中古住宅（23年以上経った）の購入はそのどちらも掛からないと言うメリットを持っています。また中古住宅をリフォームによって性能や寿命を伸ばす技術がとても進歩し、ライフスタイルや時代の変化に伴って新たな価値を与えるリノベーションにとても自由な発想を取り入れる事ができるため、あえて新築ではなく中古を考える方が増えています。

国も方向転換を実現しなければならない立場から、維持管理を行って既存住宅に価値を付ける基準を作り、融資が付くようになる働きかけを行っていて、実際に住宅事業者と不動産鑑定士、検査機関に、銀行を加えて事業モデルづくりが行われ、すでに日本の木造住宅の価値制度が変わり始めています。これらの事から持ち家や中古住宅にリフォームを行う事が単にお金を使う事とはならず、お金をかけた分、資産価値と言うメリットとなり、その整備を進めている今は優遇や補助などの支援も受けられます。

熊本地震を受けて住まいの耐震化の需要も増えている事もあり、今リフォームを行う方がとても増えています。住宅事業者としては増加するリフォームに対応する必要があり、多様化したリフォームの知識をきちんと持って正しい提案が出来るようにならなければなりません。